Элитная недвижимость – рыночный расклад
Элита просится во двор
Представления об элитном жилье меняются куда быстрее, чем кажется на первый взгляд. Обитатели высокобюджетной недвижимости отныне не стремятся принимать гостей у себя в квартире, более активно используют террасы, придомовую территорию и общие пространства внутри дома.
Не «милей» единой
Престижные в столице места проживания давно уже не ограничиваются «золотой милей», расположенной в треугольнике между Пречистенкой и одноименной ей набережной Москвы-реки. Исключительно этой локацией сейчас интересуются разве что некоторые приезжие из регионов, чьи представления об элитном сегменте сильно устарели. «Звонит покупатель, скажем, из Владивостока или Тюмени и говорит: хочу только Остоженку», — рассказывает генеральный директор риелторского агентства Tweed Ирина Могилатова. — А что ему делать на Остоженке, если у него четверо детей, а там нет ни школ, ни зелени? Известно, что социальная инфраструктура и парки — слабые места «золотой мили». При этом он ищет жилой комплекс на Остоженке просто потому, что ему кто-то давным-давно сказал, что жить надо именно там».
Остоженку и ее окрестности, впрочем, по-прежнему готовы рассматривать многие, но лишь как один из вариантов. Тем более что выбор велик: на рынке затоваривание. «Сейчас в центре Москвы своих покупателей достаточно долго ищут такие высококлассные, готовые к заселению клубные дома, которые раньше даже не рекламировались, потому что расходились по ограниченному кругу лиц еще на начальном этапе проекта», — утверждает директор департамента продаж компании KR Properties Игорь Быченок.
Располагаться элитные дома могут практически где угодно, а самые подходящие для элитки точки были опробованы еще на заре становления рынка, в 1995–1997 годах. «Девелоперам в большинстве случаев удалось угадать — карта престижных районов с тех пор не сильно изменилась, — говорит управляющий партнер компании Point Estate Павел Трейвас. — «Тест на элитность» не прошли, пожалуй, только Сокольники (одни из первых элитных домов были построены на улицах Маленковской, Большой Остроумовской, Короленко, Большой Красносельской). В остальных районах элитное строительство успешно продолжилось — изменились только его плотность, качество и архитектурный стиль».
По количеству новых предложений лидируют часть Хамовников, расположенная за пределами Садового кольца, а также Замоскворечье. Им в спину дышат Пресненский район и Якиманка, которые по стоимости квартир могут дать фору Остоженке. Остальные локации Центрального округа пока отстают, но совсем ненамного.
$12 667 составила средняя цена квадратного метра в элитных московских новостройках по итогам первого квартала 2017 года, согласно данным Point Estate
Изгнание гостей
Если элитные локации в целом остались прежними, хотя и поменялись местами в рейтинге популярности, то с потребительскими свойствами самого жилья произошли куда более серьезные метаморфозы. Довольно долго на рынке господствовала тяга к гигантомании, всему золотому, блестящему, необычному. Переломить эту тенденцию довольно долго не удавалось ни иностранным компаниям, ориентированным на экспатов, ни девелоперам, вопреки своей воле потакающим капризам покупателей. А капризы могли быть самыми разными. «Одному из клиентов, например, нужен был трехэтажный гараж со стеклянными витринами — чтобы хвастать перед соседями своей коллекцией авто», — вспоминает директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев.
Но в какой-то момент жилье из маркера, демонстрирующего статус, стало превращаться в то, чем оно и должно являться, — территорию для личной жизни. «Люди все меньше принимают у себя дома гостей и стараются организовать домашнее пространство, ориентируясь лишь на собственные потребности и интересы своих детей (удобные детские, дополнительные спальни для нянь, игровые комнаты), — говорит директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. — Одновременно возрос интерес к эксплуатируемым кровлям и террасам, где люди обустраивают патио-зону. Такой подход — это естественное продолжение подспудного желания «вытеснить» гостей с «жилой» территории. Если уж принимать их, то на такой импровизированной террасе».
Фото: пресс-служба
Некоторые девелоперы уловили «террасный тренд» и развили его в своих проектах. «Мы заметили повышенный интерес клиентов к такому продукту при реализации Barrin House, где квартиры с террасами были распроданы буквально на старте продаж, — рассказывает первый заместитель генерального директора компании «Донстрой» Ирина Прачева. — При проектировании нашего нового проекта в сегменте de luxe — «Жизнь на Плющихе» мы специально предусмотрели столь популярную опцию даже в достаточно компактных по меркам элитного рынка квартирах. Это фактически новый формат городской недвижимости: если до недавнего времени террасы были доступны только в самых дорогих лотах, в основном в пентхаусах, то теперь это возможно и при приобретении квартир площадью от 110 кв. м».
Если террасы отсутствуют или звать посторонних не хочется даже туда, есть другой вариант. Речь идет об общих территориях внутри дома, которые превратились в пространства для встреч и отдыха. Входные группы и холлы теперь принято делать свободными, полными света и воздуха. Их нельзя загромождать предметами интерьера, а основной акцент перенесен на эксклюзивные материалы отделки и нестандартные элементы дизайна, превращающиеся в арт-объекты. Показательный пример — клубный особняк «Кленовый DOM». Его лаунж-зона — это огромное светлое пространство с семиметровыми потолками, в отделке использованы древесина и натуральный мрамор, а смысловым центром является эффектная стойка ресепшен с кленовым деревом.
Прийтись ко двору
Еще одна интересная тенденция: минимизировав присутствие гостей в квартирах, обитатели элитной недвижимости и сами устремились за пределы личного пространства. И не только в холлы при входных группах, но и на придомовую территорию. Поэтому ее наличие и правильное обустройство стало одним из важных факторов при выборе дома. «Внутри Садового кольца существует дефицит домов с собственным внутренним двором и территорией, — рассказывает Игорь Быченок. — Зная об этом и понимая удобство таких зон для жителей, KR Properties уделяет данному аспекту много внимания. Например, именно наличие внутреннего двора в проекте «Клубный дом Depre на Петровском бульваре» стало одним из его существенных преимуществ».
Непременное желание видеть рядом со своим домом правильный двор поставило точку в стародавнем споре о том, имеет ли право считаться элитным объект на несколько сотен квартир. Теперь, когда основная активность жителей перетекла в общие пространства, уж точно имеет. Потому что лишь в этом случае территория получается большой и дает возможность воплотить все те опции, которые хотели бы видеть покупатели. Единственный скользкий момент — безопасность. «Очень богатые люди по-прежнему предъявляют высокие требования к объекту с точки зрения безопасности: камерность, наличие нескольких лифтов и входных групп, ширину подъезда для автомобиля, — говорит Алексей Трещев. — Они действительно обращают внимание на планировку придомовой территории, которая позволяла бы сделать наиболее коротким путь до подъезда». Но чем больше дом, чем обширнее его территория, тем сложнее этого добиться. Пока идеального решения этой проблемы не найдено, но, возможно, все еще впереди.
Индивидуальный подход
Общие для рынка тенденции не отменяют индивидуальных запросов покупателей элитного жилья. Девелоперы и риелторы и сегодня сталкиваются с весьма неожиданными пожеланиями со стороны покупателей. «Несколько дней назад к нам в компанию позвонил покупатель и поинтересовался, можем ли мы найти ему квартиру, в которую поместится джакузи площадью 15 кв. м, — рассказывает Павел Трейвас. — А на замечание нашего менеджера, что такое огромное джакузи можно поставить только в строящийся дом, предложил его распилить, занести, а потом сварить».
Удовлетворить подобные пожелания в некоторых случаях все же удается. «У нас был клиент, который был готов выкупить большие площади на двух этажах элитной новостройки с условием, что застройщик сделает к его квартире отдельный лифт, — вспоминает председатель совета директоров компании Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Хотя застройщик не пошел на условия клиента, квартира с индивидуальным лифтом нашлась в другом жилом комплексе. «Хеппи-эндом закончилась история еще одного покупателя, который рассматривал покупку квартиры на Смоленском бульваре, где мечтал сделать суперкамин, причем не на последнем этаже, а на средних этажах здания, где дымоход не был предусмотрен проектом».
Стоимость элитного жилья в Москве на заре становления рынка недвижимости*
Источник: Point Estate