Лаборатория / Туризм
Доходный дом
Модное место посреди глухой деревни
Более чем за 300 лет истории усадьба Скорняково-Архангельское сменила шесть владельцев и пережила немало потрясений: в XVIII веке ее грабили разбойники «с Задонской дороги», она дважды горела и несколько раз заливалась паводком. Сегодня молодожены становятся в очередь, чтобы отпраздновать здесь торжество. Журнал РБК выяснил, сколько нужно вложить в исторические развалины, чтобы сделать их популярным и прибыльным местом
Когда в 2009 году генеральный директор «ВТБ Управление активами» Алексей Шкрапкин покидал госкомпанию, ему прочили должности в нескольких крупных банках. Но 35-летний Шкрапкин основал собственный бизнес по финансовому консультированию, купил виноградники в провинции Бордо, а также вместе с супругой приобрел развалины старинного поместья на берегу Дона в Липецкой области.
«Усадьбой я начал заниматься еще во время основной работы в 2006 году», — рассказал Шкрапкин журналу РБК. Первое упоминание об усадьбе Скорняково-Архангельское относится к 1680 году, на протяжении веков ею владели крупные государственные деятели, включая генерала Муравьева-Карского, которому она была пожалована вместе с титулом за успехи в Крымской войне. В советское время часть зданий была разрушена, остальные выполняли функции хозяйственных построек при местном совхозе.
Алексей Шкрапкин в село Донское Липецкой области приезжал ребенком к бабушке. Особенно запомнились развалины храма на холме: «Глядя на разрушенную церковь, я еще в детстве решил — если когда-нибудь будут деньги, я ее восстановлю». На реставрацию прихода архангела Михаила в селе Скорняково-Донское Алексей с супругой потратили почти пять лет и около 50 млн руб. личных средств. В 2005-м белокаменную церковь 1812 года с колокольней восстановили по фотографиям и чертежам XIX века. Тогда же узнали, что храм — это лишь часть обширного усадебного комплекса. Бизнесмен загорелся идеей восстановить всю территорию.
Сейчас в России 600 объектов исторического и культурного наследия, которые в принципе могут быть приватизированы или предложены в аренду, рассказал журналу РБК представитель Росимущества. «Объекты в неудовлетворительном техническом состоянии сдаются в аренду на конкурсной основе по стартовой цене 1 руб. за квадратный метр сроком на семь лет», — пояснил он. Если за это время все реставрационные работы проходят в соответствии с требованиями надзорных ведомств, срок аренды продлевается до 49 лет с правом льготного выкупа для арендатора».
Есть возможность отложенной покупки: будущий владелец вносит залог и начинает реставрацию, после окончания выплачивает остаток суммы, и объект переходит в собственность.
С усадьбой Скорняково-Архангельское все было иначе — она нигде не значилась как памятник архитектуры или объект культурного наследия. Во многом потому, что «объекта» не было. В 1980-х годах комиссия археологов признала памятником архитектуры развалины господского дома и скотного двора, все остальное было разрушено до основания. В здании ткацкой фабрики, где теперь находится ресторан «Бальмонтъ», располагалась заброшенная автомастерская местного совхоза. Также на территории были свалка и бараки, в которых проживали девять семей, а часть участка в 30 га и вовсе не имела формального владельца.
Ненужные развалины
По словам Шкрапкина, ничего брать в аренду он не собирался — чтобы полноценно заниматься реставрацией и бизнесом, необходимо иметь право собственности, а любой договор аренды может быть пересмотрен.
После переселения жителей бараков в отдельные дома в Донском, купленные Шкрапкиным, передачи всех земель и построек в собственность местному муниципалитету бизнесмен очистил территорию и остатки зданий и пригласил экспертов. Памятниками архитектуры были признаны остальные объекты на территории Скорняково, включая остатки бывшего приюта (сейчас это гостевой дом «Школа»), хозяйственные постройки и дом управляющего (сейчас — гостевой дом). На все потребовалось меньше года, в 2008-м развалины Скорняково получили необходимый статус, а уже через месяц супруги Шкрапкины приобрели их на аукционе и начали реставрационные работы.
За Скорняково местным властям Шкрапкин заплатил 1 млн руб. Он говорит, что «цена была рыночная с учетом состояния территории». Источник в областной администрации утверждает, что в 2008 году «никому эти развалины со свалкой были и даром не нужны» и других желающих купить их не нашлось. Но ускорить процесс изменения статуса усадьбы, по его словам, помогла личная дружба Шкрапкина с губернатором Липецкой области Олегом Королевым.
Бизнесмен не скрывает, что перед началом реставрационных работ такой сложности решил заручиться поддержкой губернатора. «Олег Петрович очень заинтересовался проектом, тогда еще мало кто верил в успех. Областные власти поддержали нас и выполнили все свои обязательства: подвели коммуникации к границе усадьбы и проложили участок дороги», — рассказывает бизнесмен.
Для реконструкции Шкрапкины пригласили известное французское бюро Бруно и Александра Лафуркад, специализирующееся на адаптации исторических построек под современные нужды. Его сотрудники составили приблизительный план и выставили смету в €25 млн.
«Таких денег у меня не было, и влезать в кредиты я не собирался, — вспоминает Шкрапкин. — Тогда стал думать, как можно сделать дешевле без потери качества. Например, где-то в XIX веке же брали белый камень, а не из Италии его везли, как предлагали французские архитекторы». Результатом размышлений стала покупка месторождения мраморизованного известняка и завода по обработке камня в Липецкой области.
Следующей проблемой стал поиск подрядной организации — в России в нулевых просто не хватало специалистов с должной квалификацией, а кремлевские реставраторы были не по карману, говорит Шкрапкин: «В итоге основали реставрационную компанию, она восстанавливала Скорняково, а теперь выполняет реставрационные и строительные работы по всей России». В 2015 году выручка компании Шкрапкина «Лайм Парк», согласно «СПАРК-Интерфакс», составила 189 млн руб.
Реконструкция продолжается — сейчас восстанавливаются бывшие конюшни Муравьева, которые в 2018 году должны стать гостиницей на 20 номеров. Общая сумма инвестиций в Скорняково-Архангельское, по словам Шкрапкина, на данный момент составила 200 млн руб., то есть значительно дешевле изначальной сметы. Правда, даже эти вложения окупятся нескоро: выручка ООО «Усадьба Скорняково», согласно данным «СПАРК-Интерфакс», составила 5 млн руб. Выручка ООО «На Дону», владеющего гостевыми домами и рестораном, составила 23 млн руб. в 2015-м.
Шкрапкин говорит, что его это не пугает, к тому же усадьба вышла на операционную прибыль. «Для меня важно создавать что-то действительно полезное. Деньги не самоцель. Если продукт востребован, то деньги придут как следствие», — говорит он, добавляя, что у него есть более доходные бизнесы, в числе которых финансовое консультирование.
VIP-деревня
До села Донское Задонского района от областного центра ехать почти 50 км. Вокруг классический пейзаж Черноземья: поля, укрытые снегом, полузаброшенные села, редкие автобусные остановки. Самая большая сложность в организации бизнеса здесь — подобрать персонал, говорит коммерческий директор ООО «Усадьба «Скорняково» Дмитрий Арнаутов. В прошлом он известный модный фотограф, которого Шкрапкины пригласили после популярной публикации об усадьбе в личном блоге.
Шеф-повара и часть официантов привозят из Липецка, бармены и кондитеры приезжают из Задонска и соседних деревень, ведущих и музыкантов на мероприятия приглашают из Воронежа. Основной трудовой ресурс, около 30 человек, — местные жители. Иногда коммерческий директор кладет фотоаппарат и берет лопату, показывая, как правильно чистить дорожку от снега. Жителям пока трудно привыкнуть, что здесь теперь больше не свалка, а отель премиум-класса, говорит он.
Добраться в усадьбу можно на автомобиле, общественный транспорт представлен парой автобусов, проходящих через соседнее село. Ночь в одном из номеров в Скорняково стоит 5 тыс. руб., в гостевых домах «Мальвы» — 3,8 тыс. руб. с человека, средний чек в ресторане «Бальмонтъ» — 2,5 тыс. руб. Суточное посещение обойдется семье из трех человек в 20 тыс. руб. без учета транспортных расходов. По данным ФНС, средняя зарплата в Липецкой области в январе—марте 2016 года составляла чуть больше 23 тыс. руб. в месяц.
Раз привлечь новых гостей в усадьбу не так просто (в Липецке и Воронеже ограниченный сегмент заинтересованной публики), нужно все время делать что-то новое для постоянных клиентов, говорит Арнаутов. Маркетинговый бюджет составляет 10% от совокупной годовой выручки — это около 3 млн руб. в год. От классических форм рекламы он практически отказался. Значительная часть денег тратится на организацию мероприятий вроде вечера дворянских игр или танцевальных вечеринок в стиле постреволюционной Одессы. Самым масштабным для усадьбы станет фестиваль джаза, который в прошлом году посетили 800 человек, в этом году должны приехать вдвое больше.
Что касается усадьбы, то 80% ее доходов приносят свадьбы, юбилеи и другие частные мероприятия, признается Арнаутов. По словам директора одного из крупных event-агентств Липецка, Скорняково-Архангельское на сегодняшний день входит в пятерку мест для проведения свадебных торжеств в сегменте премиум. По его оценке, только аренда без ресторана и дополнительных услуг на вечер обойдется в 100–150 тыс. руб., банкет на 20 человек и размещение — не меньше 350 тыс. руб.
Доходная архитектура
Арнаутов рассказывает, что в прошлом году по просьбе владельцев ездил на собрание Ассоциации собственников исторических усадеб. На нем много говорили о проблемах с реставрационными работами и получением государственных грантов и сходились в одном — зарабатывать на этом нельзя, усадьба в лучшем случае может сама себя содержать.
«Я внутренне негодовал: как это себя содержать, она может и должна приносить прибыль, — говорит Арнаутов. — Это же бизнес, он должен быть прибыльным, или зачем он тогда вообще». Правда, в России пока не очень много удачных прецедентов монетизации восстановленных усадеб.
Группа ASG Алексея Семина начиная с 2013 года арендовала у властей Подмосковья девять объектов, в том числе Черкизово, Спасское и Пущино-на-Наре. Семин, владелец замка во Франции и поклонник исторической архитектуры, в интервью «Ведомостям» говорил, что потратит на сеть усадебных гостиничных комплексов класса люкс около 5 млрд руб. Но в 2015 году бизнесмен был объявлен в розыск в связи смасштабным пожаром в ТЦ «Адмирал», принадлежащем одной из его компаний. ASG, однако, проект не приостановила. По словам ведущего юриста группы Глафиры Гавриловой, одна из усадеб уже вышла на финальную стадию реставрационных работ.
Открытие первой гостиницы в имении Аигиных в селе Талицы Жуковского района Московской области запланировано на 2018 год.
Успешным примером коммерческого использования исторических территорий можно назвать подмосковную усадьбу Середниково. В 1992 году ее взяла в аренду на 49 лет ассоциация «Лермонтовское наследие», возглавляемая потомком и полным тезкой поэта Михаилом Лермонтовым. Усадьба сегодня не только исторический и биографический музей, но и площадка для банкетов, квестов и вечеринок. По данным «СПАРК-Интерфакс», в 2015 году выручка компании ООО «НЛЦ в Середниково», управляющей усадебным комплексом, составила 11 млн руб. У Скорняково с учетом гостевых домов вполовину больше.
По словам совладельца, Середниково себя окупает и никаких дотаций или дополнительного финансирования от государственных структур не получает. Однако Лермонтов считает, что коммерческий успех усадеб ограничен охранными обязательствами объекта культурного наследия и возможно говорить только о доходах, позволяющих содержать усадебный комплекс и инвестировать в его развитие.
Попытку превратить усадьбу Знаменское-Раек в Тверской области в прибыльную гостиницу предпринимала строительно-инвестиционная группа «Конкор». В 2007-м в одном из арендованных и отреставрированных флигелей открылся бутик-отель с небольшим количеством номеров и рестораном. В 2015 году кризис на рынке недвижимости практически разорил инвестора, объект был отключен за неуплату от электричества, а весь персонал уволен. Сегодня усадьба закрыта для посещения.
Шкрапкины утверждают, что усадьба для них все же скорее «прибыльное хобби», отнимающее время на выходных. Оперативным управлением в настоящий момент занимается больше супруга Алексея, но ровно до того момента, пока не будет найден сильный операционный директор». Сейчас Полина Шкрапкина выборочно следит за происходящим через сеть камер наблюдения, а данные по коммерческой деятельности Скорняково обрабатываются в семейном офисе бизнесмена в Москве.
«Еще усадьбы приобретать мы пока не планируем и делать гостиничную сеть — тем более, — рассказывает Шкрапкин. — Но мы можем реконструировать подобные объекты для других. Ресурсы и опыт для этого есть».
₽5 млрд намерена потратить группа ASG на восстановление десяти усадеб в Подмосковье и одной в Москве
₽26 млн — стартовая цена усадеб Дедешино и Покровское-Засекино, выставленных на торги властями Подмосковья в 2014 году
Источники: «Ведомости», Росимущество
€25 млн составила оценочная стоимость реконструкции усадьбы Скорняково-Архангельское До 800 человек могут единовременно находиться на территории
₽5тыс. стоит одна ночь в гостевом доме усадьбы
Источник: данные компании