Как ESG-принципы изменили российский рынок недвижимости
Зеленый подход к девелопменту снижает нагрузку на окружающую среду и приносит бизнесу экономические выгоды. Но пока в процессе его внедрения есть подводные камни, отмечают эксперты
Строительный сектор и девелопмент — крупные потребители энергии и ресурсов, на долю которых, по оценкам корпорации «Дом.РФ», приходится около 40% глобального углеродного следа. В России половина выбросов парниковых газов связана с отоплением и освещением зданий, указывается в «Стратегии социально-экономического развития РФ с низким уровнем выбросов парниковых газов до 2050 года».
Из-за чего менялись правила игры
Зеленая повестка в сфере недвижимости появилась в России еще в конце 1990-х, когда были приняты первые нормативные акты об энергосбережении, а в 2009 году профильный закон №261 обязал все компании внедрять энергоэффективные технологии.
Пик активности по внедрению экологичных технологий и стандартов приходится на период подготовки к зимней Олимпиаде-2014 в Сочи, поскольку все олимпийские объекты требовалось строить по международным стандартам LEED (США), WELL (США) и BREEAM (Великобритания). Впоследствии сертификация по этим стандартам стала обязательной для всех объектов коммерческой недвижимости, претендующих на внимание крупных иностранных игроков, говорит партнер, руководитель департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership Павел Якимчук. К апрелю 2022 года, по подсчетам Центра исследований и экологического инжиниринга (HPBS), по международным стандартам в России было сертифицировано более 460 объектов, в основном коммерческой недвижимости.
Весной 2022 года иностранные системы сертификации ушли из РФ. Поэтому к сентябрю «Дом.РФ» совместно с Минстроем России разработали первый национальный стандарт для зеленых многоквартирных домов ГОСТ Р 70346– 2022, включающий 37 обязательных критериев и 44 добровольных. Также в России утверждена целая серия ГОСТов, регулирующих экологические требования к зданиям — от показателей энергоэффективности до использования безопасных материалов.
В свою очередь, для объектов коммерческого, социального и спортивного назначения в марте 2023 года начался прием заявок на сертификацию в рамках отечественной системы «Клевер», разработанной Национальным центром ГЧП (группа ВЭБ.РФ). По данным разработчиков стандарта, на начало мая 2025 года соответствующие сертификаты получили 50 объектов общей площадью более 3 млн кв. м (почти 3,5% от объема всей качественной коммерческой недвижимости страны). «Клевер» сейчас задает четкие критерии оценки недвижимости по ESG-принципам: экологичности, энергоэффективности и социальной ответственности, отмечает директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская.
В чем смысл зеленого строительства
Строительство в рамках зеленых стандартов обусловлено не только заботой об окружающей среде, но в ряде случаев и экономической целесообразностью. Для банков и фондов, финансирующих проекты, их соответствие стандартам ESG (от англ. environmental, social, governance — окружающая среда, общество, управление) не просто мода, а маркер качества и долгосрочного ROI (Return On Investment, возврата инвестиций), говорит Павел Якимчук.
Кроме того, энергоэффективные здания требуют меньше затрат на эксплуатацию, что экономит средства владельцев недвижимости, отмечает технический директор UNK engineering Алексей Милованов. Энергоэффективность, по данным девелоперов, позволяет сократить потребление ресурсов до 50%, а эксплуатационные расходы — на 25–30%. Например, бизнес-центры O1 Properties за три года сэкономили 335 млн руб. за счет сокращения потребления электроэнергии, тепла и воды, рассказывает директор по маркетингу и коммуникациям компании Анастасия Архипова.
Для экологичных и энергоэффективных зданий с учетом снижения операционных расходов для арендаторов девелоперы могут устанавливать арендные ставки в среднем на 5–10% выше, чем для аналогичных объектов без зеленой сертификации, отмечает руководитель группы строительного и технического консалтинга «ТеДо» Роман Агибалов. «В результате девелоперские проекты, реализованные по стандартам LEED, BREEAM или «Клевер», сейчас могут рассчитывать на повышение рыночной стоимости в среднем на 10–15% за 1 кв. м», — отмечает эксперт.
По словам Анастасии Архиповой, многие арендаторы со своей стороны также проявляют интерес к теме устойчивого развития, в частности в рамках сообщества зеленых арендаторов Green One Club, созданного по инициативе O1 Properties в 2021 году, обсуждаются актуальные вопросы, связанные с ESG-вопросами, проводятся совместные акции по сбору отработанной электроники, организуются донорские акции в периметре бизнес-центров.
В жилом сегменте новые дома с энергоэффективностью класса А и выше, по данным девелоперов, позволяют сокращать потребление энергоресурсов до 40% от норматива. «Современные покупатели стали обращать внимание на этот параметр и при прочих равных делают выбор в пользу зеленых проектов, особенно когда они прошли независимую ESG-верификацию», — говорит директор по инвестициям компании Legenda Александра Болилая.
Важным направлением ESG-повестки остается редевелопмент. «При модернизации объектов обычно не требуется осваивать новые участки земли, вырубать зеленые зоны. Сокращение объемов отходов может составлять до 70%», — подчеркивает руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. При обновлении здание оснащается современным технологичным оборудованием, что уменьшает энергопотребление и углеродный след, добавляет эксперт.
Драйвером ESG в строительстве сегодня можно считать и комплексное развитие территорий, которое обычно включает масштабное озеленение, инфраструктуру для экологичного транспорта (электрозарядки, велодорожки), безбарьерную среду и так далее, поясняет директор по маркетингу и PR компании Plus Development Екатерина Наливайко.
Устойчивое строительство поощряется государством. В частности, жилищный институт развития «Дом.РФ» в 2023 году запустил программу субсидирования кредитования проектов зеленого жилья в регионах с дефицитом предложения (изначально 39 регионов, а с мая 2014 года — 61), выделив на реализацию 2,6 млрд руб. За соответствие проекта ESG-критериям, согласно условиям программы, скидка по кредиту составляет 1–2%, еще 3,5% — за строительство домов в отобранных субъектах. Таким образом максимально может быть просубсидировано 5,5% от ставки по кредиту. В конце 2024 года банк «Дом.PФ» отчитался о поддержке возведения 35 зеленых домов в семи регионах общей площадью 1 млн кв. м. «Программа стимулировала создание качественного жилья на региональном уровне и показала, что зеленые проекты — это конкурентное преимущество. Миллион «квадратов» — это почти 20% всего просубсидированного нами жилья», — говорит директор по устойчивому развитию «Дом.РФ» Марина Слуцкая.
Что ищут покупатели зеленого жилья
В сегменте жилой недвижимости в России ESG-стандарты начали внедряться в последнюю очередь, говорят эксперты. «Многие девелоперы многоквартирных домов считали, что жилье и так хорошо продается и нет смысла вкладываться в экологические стандарты», — говорит Павел Якимчук. Однако в последние годы, по его словам, запросы потребителей существенно изменились — молодое поколение обращает все больше внимания на ESG-компонент в строительстве и эксплуатации.
Сегодня жилые проекты с высокими ESG-показателями стали более привлекательны для инвесторов, особенно для миллениалов — 30–45 лет, которые составляют ядро платежеспособной аудитории, говорит Екатерина Наливайко.
В августе 2024 года эксперты Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка рассчитали, что доля зеленых многоквартирных новостроек к 2030 году составит до 30% в структуре строящегося жилья, увеличившись вдвое.
Особенно актуальны ESG-стандарты для высококлассных жилищных проектов, включая бизнес и премиум. «В элитном сегменте ESG-стандарты становятся частью имиджа. Покупатели ценят не только местоположение проекта, но и экологичность», — подчеркивает коммерческий директор Coldy Василий Квливидзе. Приобретатели дорогих объектов действительно оценивают не только архитектуру и инфраструктуру, но и экологичность материалов, инженерные решения, подход к эксплуатации, соглашается генеральный директор Element Виталий Коробов: «Переработанный бетон, энергоэффективные стеклопакеты, системы контроля выбросов — это уже не опции, а базовые параметры качественного продукта». Дополнительным преимуществом становится долговечность отделки: такие дома реже требуют ремонта и лучше сохраняют внешний вид, добавляет эксперт.
Почему ESG-повестка не должна становиться самоцелью
В стабильные времена девелоперы активно внедряют практики устойчивого развития: закупают качественные стройматериалы, внедряют переработку отходов, сокращают углеродный след, говорит управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры» Алексей Алешин: «Такие шаги становятся естественной частью бизнес-модели, это не благотворительность, а инвестиция в репутацию и снижение рисков». При этом такой процесс должен осуществляться в рамках разумного — когда это не угрожает рентабельности проектов, уточняет Алексей Алешин: «Сегодня ключевые критерии — цена, сроки и гибкость оплаты. Застройщики вынуждены экономить, и зеленые инициативы откладываются, если конфликтуют с финансовой логикой». Высокая стоимость экологичных материалов, отсутствие квалифицированных кадров в сфере устойчивого развития — эти барьеры замедляют прогресс внедрения, говорит экономист Мария Иванова.
Выход — в поиске гибридных решений, считает Алешин. К примеру, использование материалов, произведенных в регионе строительства, сокращает и расходы, и уменьшает выбросы углерода в атмосферу, так как нет потребности перевозить грузы на дальнее расстояние, и сама стройка становится экологичнее. А сортировка отходов позволяет вдвое сократить объем захоронения мусора, добавляет эксперт.
Почему России необходимы стандарты зеленого строительства
Елена Козлова, генеральный директор Совета по экологическому строительству
За 15 лет развития экологического строительства в России отрасль расширилась: от решения задачи увеличения числа сертифицированных объектов зеленого строительства и зеленой эксплуатации зданий к пониманию необходимости создавать все более устойчивую и здоровую среду в городах, поселениях, сообществах.
Так, в настоящий момент Совет по экологическому строительству совместно с экспертами отрасли разрабатывает проект ГОСТ Р «Зеленый капитальный ремонт зданий и сооружений». По сути, это стандарт экологического переустройства. Он предназначен как непосредственно для исполнителей, так и для потребителей — граждан, бизнеса, государственных органов и приходит на смену зарубежным стандартам, учитывая национальные особенности нашей страны, стратегию отрасли, новые высокотехнологичные сервисы и модели комплексного переустройства территорий.
Экологическое строительство все больше становится предметом научно-практических исследований, необходимых для обоснования его значения в развитии страны. Наука и практика позволяют определить место зеленого строительства как одного из средств достижения национальных целей.
Центр компетенций устойчивого строительства, который мы создаем на базе РЭУ им. Г.В. Плеханова, продолжит эти исследования и подготовку экономических, социальных и экологических стратегий внедрения зеленого строительства в России. Центр также будет разрабатывать актуальные программы дополнительного профобразования и курсов повышения квалификации специалистов на основе кооперации университета и индустрий для достижения технологического лидерства.
Почему металл относится к зеленым технологиям в строительстве
Станислав Хвальковский, генеральный директор компании «Линия стали»
Массовое производство стали в мире идет уже почти два века. В последние десятилетия устойчивым трендом является возведение зданий различного назначения из металлоконструкций. Их особенность — устойчивость, крепость, значительный срок службы.
Экологические преимущества металла как стройматериала очевидны. Во-первых, это практически безотходное производство за счет применения высокоточного оборудования, например лазерной резки и возможности изготовления конструкций практически любой формы. Во-вторых, до 90% металла идет во вторичное использование. В-третьих, монтаж и демонтаж металлоконструкций требует меньших энергозатрат, в отдельных случаях на 15–20%, а высокая прочность позволяет сократить объем материалов в строительстве.
Кроме того, металлы могут быть получены с применением зеленых технологий. К примеру, при производстве стали с использованием водородной энергетики в расчете на одну тонну материала требуется на 30–40% меньше энергии, чем, например, при производстве цемента аналогичного объема, утверждают авторы «дорожной карты» технологий черной металлургии МЭА.
Использование долговечных металлоконструкций не требует вырубки лесов. Для сравнения: срок службы зданий из металлоконструкций 50–100 лет, из древесины 20–30 лет. Прочность металлоконструкций и современных антикоррозийных покрытий продлевают их службу в агрессивных средах. Это снижает затраты на жизненный цикл объекта на 15–20% и сокращает потребление природных ресурсов, считают исследователи World Steel Association.
Стальные конструкции благодаря высокой прочности и ветроустойчивости часто являются основой для крепления фотоэлектрических панелей и конструирования зеленых крыш — легкие стальные фермы выдерживают вес почвы и растительности, обеспечивая естественную терморегуляцию здания.
Таким образом, металлоконструкции дают возможность реализовать сложные конструктивные и архитектурные решения, следуя при этом стандартам устойчивого развития.
Как построить города будущего
Марина Потокер, генеральный директор компании «Роквул»
Ответственность бизнеса проявляется в заботе о людях и окружающей среде. Эта идея нам созвучна, поэтому на протяжении многих лет мы работаем над улучшением качества современной жизни.
Наша компания производит экологичные и пожаробезопасные решения из каменной ваты, и мы понимаем, что каждое наше действие должно быть в гармонии с принципами устойчивого развития. Эта философия нашла отражение в проекте «Город будущего», который включает различные инициативы, направленные в том числе на заботу об окружающей среде.
С 2020 года у нас действует собственная программа по рециклингу каменной ваты. Благодаря свойствам этого материала его можно перерабатывать бесчисленное количество раз без потери качества. Поэтому на всех наших заводах реализуется проект по возврату в производственный процесс остатков каменной ваты — отходов с производства и со стройплощадок. В рамках проекта на сегодняшний день переработано уже более 2 тыс. т.
Мы работаем над снижением воздействия наших производств на экологию, в частности переводим предприятия на зеленую энергию. Например, завод в подмосковном Железнодорожном в первом квартале 2025 года получил свидетельство, подтверждающее использование электроэнергии из возобновляемых источников (АЭС) в объеме около 27,4 млн кВт•ч, углеродный след которых равен нулю.
Сохранение природных ресурсов — еще один важный аспект нашей деятельности. На заводах «Роквул» в России планомерно сокращается водопотребление за счет использования ливневых вод на оборотное водоснабжение в производственном процессе. Доля ливневой воды в общем объеме потребляемой воды составляет около 16%.
Забота об окружающей среде — неотъемлемая часть нашей бизнес-стратегии. Мы стремимся преобразовывать вызовы в новые возможности для бизнеса и фундамент для безопасного будущего.
Фото: пресс-служба, Shutterstock